農地を転用したい。農地法の壁を乗り越える手続きとは。

こんにちは。東京深川行政書士事務所です。

「農地を相続した」「農業を引退した」など農地の活用方法について悩んでいる方からのご相談を受けることがあります。

そのまま耕作放棄地にしてしまうのはもったいないですし、周辺に悪影響を与えることにもつながりかねません。

本コラムでは、農地を有効活用するために必要な農地転用の手続きについて解説します。

農地転用の許可制度の目的

国内の農地は農地法による農地転用許可制度に基づく規制が設けられています。

農林水産省によると、農地転用許可制度の意義は次のとおりとされています。

  • 優良農地を確保すること
  • 農地の優良性や周辺の土地利用状況等により農地を区分すること
  • 農地の転用を農業上の利用に支障が少ない農地に誘導すること
  • 具体的な転用目的を有しない投機目的での農地取得を認めないこと
  • 単に資産を保有する目的での農地の取得は認めないこと

食糧の安定供給の基盤となる農地を保護することを目的としていることから、制度の趣旨に沿って転用の手続きを実施することがスムーズに許可を得るポイントとなります。

農地の区分

農地法により、国内の農地は次のとおり分類されています。

(1)農用地区域内農地

市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地であり、生産性の高い優良農地。

(2)甲種農地

市街化調整区域内の農業公共投資後8年以内農地、集団農地で高性能農業機械での営農可能農地であり、生産性の高い農地。

(3)第1種農地

集団農地(10ha以上)や農業公共投資対象農地であって生産力の高い優良農地。

(4)第2種農地

農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力の低い未整備の農地や市街地として発展する可能性のある区域内の農地(市街地近郊農地)

(5)第3種農地

都市的整備がされた区域内の農地や市街地にある区域内の農地

立地基準に基づく許可方針

農地転用許可制度では、前述の農地区分に基づき、許可の方針が定められています。

(1)農用地区域内農地

農地転用は原則不許可となります。例外許可としては、農用地区域の指定用途に供する場合のみ認められます。例えば、農業用施設、農産物加工販売施設が例として挙げられています。

(2)甲種農地

農地転用は原則不許可となります。例外許可は農用地区域内農地より広く認められており、次の場合が列挙されています。

  • 農業用施設、農産物加工・販売施設
  • 土地収用事業の認定を受けた施設
  • 集落接続の住宅等(500㎡以内)(甲種農地・第1種農地以外の土地に立地困難な場合)
  • 地域の農業の振興に関する地方公共団体の計画に基づく施設
  • 農村産業法、地域未来投資促進法等による調整が整った施設
(3)第1種農地

原則不許可となっていますが、甲種農地より広い理由で例外許可が認められます。

  • 農業用施設、農産物加工・販売施設
  • 土地収用の対象となる施設
  • 集落接続の住宅等(甲種農地・第1種農地以外の土地に立地困難な場合。面積の制限はありません)
  • 地域の農業の振興に関する地方公共団体の計画に基づく施設
  • 農村産業法、地域未来投資促進法等による調整が整った施設
(4)第2種農地

第1種農地のように例外許可要件に限定されず。農地転用の後の用地が第3種農地に立地困難な場合に許可が得られます。

(5)第3種農地

原則許可となります。

農地転用の一般基準

農地転用の立地基準に加え、一般基準に基づき、農地転用が不許可とされることがあります。

  • 転用の確実性が認められない場合
    (例)他法令の許認可の見込みがない場合、関係権利者の同意がない場合
  • 周辺農地への被害防除措置が適切でない場合
  • 農地の利用の集積に支障を及ぼす場合
  • 一時転用の場合に農地への原状回復が確実と認められない場合

市街化区域以外での農地転用許可の申請方法

市街化区域以外に立地する農地を転用する場合は、農地転用許可申請書に必要な書類を添付し、転用しようとする農地が所在する市町村の農業委員会を経由して都道府県知事等に提出し、許可を受ける必要があります。
30aを超える農地を転用する場合は、都道府県の農業委員会ネットワーク機構による意見聴取が必要となります。
更に、4haを超える農地を転用する場合は、農林水産大臣との協議が必要となります。

・法人にあっては、定款若しくは寄付行為の写し又は法人の登記事項証明書

・土地の位置を示す地図及び土地の登記事項証明書(全部事項証明書に限る。)

・申請に係る土地に設置しようとする建物その他の施設及びこれらの施設を利用するため必要な道路、用排水施設その他の施設の位置を明らかにした図面

・資金計画に基づいて事業を実施するために必要な資力及び信用があることを証する書面

・申請に係る農地を転用する行為の妨げとなる権利を有する者がある場合には、その同意があったことを証する書面

・申請する土地が土地改良区の地区内にある場合には、その土地改良区の意見書

市街化区域内における農地転⽤

市街化区域内に立地し、原則許可となっている第3種農地の転用は前述の転用より簡略化されており、あらかじめ農地の所在する市町村の農業委員会に次の書類を添付して届出をすることとなります。

・⼟地の位置を示す地図及び⼟地の登記事項証明書(全部事項証明書に限る。)

・賃借権が設定されている場合には、解約の許可等があったことを証する書⾯

農地法第4条と第5条

農家や所有者が自らの農地を農地転用する場合は「農地法4条」に基づく転用となります。例えば、相続した農地を宅地に転用する場合がこれに該当します。

転用目的で農地を売ったり買ったりする場合は、「農地法5条」に基づく転用となります。例えば、不動産会社がマンションの建築を目的に農地を買う場合は農地法第5条に該当します

農地転用許可申請書は4条と5条で異なり、主な相違点は農地法第4条では申請者が農地を転用する者単独ですが、農地法第5条では転用する農地の譲渡人と譲受人の連署で申請することとなります。

営農型太陽光発電設備の一時転用

営農型太陽光発電設備とは農地に支柱を立てて、営農を適切に継続しながら上部空間に太陽光発電設備を設置することにより、農業と発電を両立する仕組みをいいます。

営農型太陽光発電設備を建設するためには、市中の基礎部分について一時転用許可が必要となります。

一時転用許可にあたって、原則3年以内ですが、次の要件を満たす場合に限り、最大10年間となります。

  • 認定農業者等の担い手が下部の農地で営農する場合
  • 荒廃農地を活用する場合
  • 第2種農地又は第3種農地を活用する場合

許可にあたっては、次の要件が満たされていることを申請する必要があります。

  • 下部の農地での営農の適切な継続が確実であること
  • 農作物の生育に適した日照量を保つための設計であること
  • 効率的な農業機械等の利用が可能な高さ(最低地上高2m以上)であること
  • 周辺農地の効率的利用に支障がない位置に設置されていること

一時転用許可の期間が満了した時は、再許可が可能であり、従前の転用期間の営農状況がチェックされます。また、年に1回、農作物の生産に支障が生じていないことを報告する必要があります。

まとめ

今回のコラムでは、農地転用の手続きについてご紹介しました。

農地も大切な資産の一部ですから、最大限活用していきたいものです。

東京深川行政書士事務所では、農地転用に精通した行政書士が手続きのサポートを実施しておりますので、お気軽にご相談ください。

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