こんにちは、東京深川行政書士事務所の中田 茉以子です。
私は、これまでに複数の不動産会社で営業経験を有しており、幅広い行政書士業務の中でも最も得意としているものの一つが、宅建業免許申請です。
本ページでは、宅建業免許の申請について解説させていただきます。
宅地建物取引業とは
宅地建物取引業（宅建業）とは、宅地建物取引業法に基づいて宅地・建物の売買などを行う業種のことです。
土地や建物は高価な金額で取引されるため、宅地建物取引業法では許可された事業者しか参入できない仕組みをつくり、事業者の不正防止と購入者の保護を実現しています。宅建業法において、宅地建物取引業は以下の通り定義されています。
- 宅建業は宅地または建物について自ら売買または交換すること。
- 宅地又は建物について他人が売買、交換または貸借するにつき、その代理もしくは媒介すること。
つまり、不特定多数の相手に対して、事業として不動産を売買・交換・貸借を反復・継続して行うことをいいます。
宅地建物取引業を営むためには、必ず免許が必要です。そして、宅地建物取引業を営む事務所を、二以上の都道府県に設置する場合、国土交通大臣の免許を受けなければなりません。
宅地建物取引業免許取得の難易度
宅地建物取引業免許の難易度は、要件を満たしており、必要な書類が揃っていれば基本的に認められます。
書類の数がやや多いですが、とても難しいというほどではありません。時間に余裕があれば、調べながらご自身で申請することも可能です。
一方で、規模が大きく役員の数が多い場合は、作成したり集めたりする書類が多くなるため、申請までに時間がかかります。
不動産営業を経験し、独立する方も数多く、開業当時は費用節約のためにご自身で申請をされる方もいらっしゃいますが、業務が忙しくなると、更新手続や、役員変更手続を近くの行政書士に依頼される方が多いのが実情です。
免許の有効期間
宅建業の免許は、永久に有効ではなく、審査を経て一定の資格を有すると認められる者のみに与えられます。この一定の基準に合致している状況が時間の経過により変動し、適合しなくなったことが判明した場合には、免許取消し等の処分の措置がとられます。
免許の有効期間は、5年で、有効期間満了後も引き続き宅建業を営む場合、有効期間が満了する日の90日前から30日前までの間に免許の更新手続きをすることが必要です。
事務所の確保
事務所についてですが、どのような事務所でも良いわけではなく、宅建業の業務を継続的に行える必要があり、かつ独立した形態であることが必要です。そのため、テントや移動式の施設等は事務所として認められません。
そして、事務所内は対面可能な応接設備、机・椅子・PC等の業務に必要なもの、固定電話の設置が必要です。また、居住用ではなく事務所として契約を結んでいる必要があります。
手続きまでの流れ
手続までの流れは、大きく以下の通りです。
１ 要件を満たしているかの確認
２ 書類収集・作成
３ 窓口に書類を提出
４ 免許証の交付
実際の手続きの流れについてですが、まず要件の確認を行ったうえで、書類の作成を行います。専門家に依頼をする場合は、申請書類の収集や作成を代行してもらうことができますので安心です。
必要書類が揃ったら、東京都の場合は東京都庁の不動産業課の窓口に提出をします。
審査期間は、約30日～60日です。無事に免許をもらった後は、多くの場合は保証協会への加入手続きを行います。その後、はじめて免許証が交付され、営業開始することができるようになります。
先述の通り、宅建業の免許の有効期限は5年です。期間満了後も引き続き宅建業を営もうとする場合は、有効期間満了日の90日前から30日前までの間に免許の更新手続きをする必要があります。
そのため、更新日が近づいてきたら早めに準備をするようお願いします。実は、更新は意外と忘れられることが多く、更新の申請期限ギリギリでお問い合わせを頂くことはとても多いです。
許認可は、取得をすることはもちろんですが、維持することも重要です。宅建業を得意とする行政書士と定期的にコミュニケーションを取り、更新を忘れることの無いようにしてください。
宅建業を得意としている行政書士は、不動産に関する契約書や各種書類の作成も慣れていることが多いです。契約書作成等の付随する業務も併せて相談してみてはいかがでしょうか。
必要書類(法人申請の場合)
宅建業免許取得に必要な書類は、以下の通りです。
- 免許申請書
- 相談役及び顧問、5％以上の株主・出資者等の名簿
- 身分証明書の原本(戸籍を置いている場所を管轄する区市町村が発行)
- 登記されていないことの証明書の原本(法務局発行)
- 略歴書
- 専任の取引士の設置証明書
- 宅地建物取引業に従事する者の名簿
- 専任の取引士の顔写真添付用紙
- 法人の履歴事項全部証明書の原本
- 宅地建物取引業経歴書
- 決算書の写し
- 納税証明書（その1）の原本(申請直前の1年分)
- 誓約書
- 事務所を使用する権原に関する書面
- 事務所付近の地図
- 事務所の写真
１つ１つの書類自体は、さほど工数がかかるものではないのですが、上記の通り数が多いため、すべてそろえるのに意外と時間がかかります。特に、各役所から郵送で取り寄せる場合は、早めに準備を進める必要があります。
書類提出後の手続き
宅建業免許を申請した後、すぐに営業を開始できるかというと、そうではありません。
営業保証金の供託もしくは保証協会への入会をする必要があります。営業保証金の供託では、準備する金額は1,000万円と大きな金額です。
それに比べて、入会費や年会費は別にかかりますが、60万円を保証協会に預けることで1,000万円の供託が免除されるのです。そのため、多くの方が保証協会への入会を選択しています。
では、保証協会の入会は、どのようにして行うのでしょうか。
まず、保証協会は『全国宅地建物取引業協会連合会（ハトマーク）』と『全日本不動産協会（ウザキマーク）』の２種類があります。
どちらに入会をしても、不動産会社のほとんどが利用している不動産情報サイト「レインズ」を使用することができます。
また、加入をするタイミングによって、年会費や入会費が異なりますが、基本的には『全日本不動産協会（ウザキマーク）』のほうが安いです。しかし、会員数は『全国宅地建物取引業協会連合会（ハトマーク）』の方が多いです。
サービス内容には大きな差はありませんが、資料の請求ができますので、どちらが良いか検討してみてください。
行政書士に依頼するメリット
本記事冒頭で申し上げましたが、宅建業の申請自体は難易度がそれほど高くないため、ご自身で申請することも可能です。
しかしながら、作成、収集するべき書類の数は多いため、初めて宅建業免許を調べながら作成することは、それなりの工数がかかります。開業準備は様々な事務手続もありますので、行政書士に依頼されることも是非ご検討ください。
行政書士は、補助金申請や事業計画書の作成等、許認可申請に限らず広い業務分野の対応が可能ですので、開業される方は、是非資金調達や、取引に必要な契約書の相談も可能です。
宅建業免許申請をきっかけに、行政書士は申請者の方のバックボーン等の情報を知ることになります。単にその場の申請に対応することにとどまらず、ビジネスを進めるにあたり、様々な場面で必要な助言をしてくれることが、行政書士に申請を依頼する最大のメリットだと考えます。
費用の目安
宅建業の免許申請は、知事免許か大臣免許か、役員の数によって工数が大幅に変わるため、役員の数によって料金が異なりますが、概ね10万円から30万円程度が相場と言われています。
行政書士事務所によっては、相場価格を大幅に下回る事務所も散見されますが、申請まで想定以上に時間がかかってしまう、そもそも宅建業の免許申請方法を行った方がないケースもございますので、適正価格で丁寧にやってくれそうな事務所を探してみてください。
東京深川行政書士事務所の報酬額は以下の通りです。
宅建業免許申請 新規（知事）
10万円から
宅建業免許申請 更新（知事）
7万円から
宅建業免許申請 新規（大臣)
20万円から
宅建業免許申請 更新（大臣）
10万円から
＊上記は、申請に関連するすべての書類作成をご依頼いただく場合の料金です。一定程度の知識があり、一部ご自身で作成することができる場合は、報酬額を減額させていただきます
＊行政書士報酬額とは別途、消費税、郵送費や行政庁に収める手数料、交通費等が必要です
＊保証協会加入手続にご不安がある場合は、面談時にご相談ください
全国対応可能です
東京深川行政書士事務所は、東京駅から車で約7分の場所に位置し、日本全国対応してります。
2022年3月に開業し、東京都以外の申請を10件以上の申請を行ってまいりました。
まとめ
長くなりましたが、これから不動産業をはじめようと考えている方への参考になりましたら幸いです。
専門家に依頼をすると、書類の作成や申請、保証会への入会手続を依頼することができます。加えて、変更事項があった時の手続きや、５更新手続きも依頼することが出来ます。
そのため、不動産業に集中して取り組みたいという方は、煩雑な手続きを専門家に依頼するというのも一つの手段かと思います。
他にも不明点がありましたらお気軽にご相談ください！
